房企九月销售超预期 “银十”降价促销仍是主旋律

时间:2019-10-08 10:32       来源: 21世纪经济报道

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近六成房企9月单月销售实现同比正增长,前50强房企同比正增长29家,相比8月增加了5家。

此前的8月,多数上市房企在发布中报时就已透露对融资环境的担忧,提早做好"过冬"的准备。

整体来看,由于前三季度规模房企的目标完成情况不及去年同期,四季度加速推货入市,积极推盘去化仍是主流,而四季度也是房企冲刺全年业绩的关键期,预计"银十"期间,房企降价促销仍是主旋律。

整体来看,由于前三季度规模房企的目标完成情况不及去年同期,四季度加速推货入市,积极推盘去化仍是主流,而四季度也是房企冲刺全年业绩的关键期,预计"银十"期间,房企降价促销仍是主旋律。

不过,销售数据表现回升的仅是部分房企。据海通证券数据,1-9月操盘口径销售金额来看,TOP21-30房企下滑幅度最大,同比下滑达到10.2%;TOP51-100次之,同比下滑幅度达到4.0%;仅有TOP11-20房企实现同比上升,上升幅度达到10.8%。

过了几年好日子的开发商,发现今年的日子太不好过了,尤其是"找钱难"。

8月以来,包括恒大、碧桂园、融创等在内,多地开发商楼盘出现力度不等的优惠活动,天风证券认为,在行业融资渠道全面收紧、集中度提升的背景下,四季度房企有动力加快去化回款。

9月底10月初,一些房企蓦然发现,利率超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例,最高的已达18%。

年初短暂的"小阳春"后,房地产融资窗口期也徐徐关闭,房地产金融政策从5月份开始持续收紧,融资成本也节节升高。

克而瑞数据显示,前9月房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年全年增长0.86个百分点。

融资受限,为保证现金流平安,加快销售回款成"救命稻草",刚刚过去的9月,大多数房企通过"降价跑量",整体销售表现超预期,意外地杀了个"回马枪",其中龙头房企尤甚,恒大、碧桂园、融创9月销售均超600亿,恒大更超过了800亿,创下历史新高。

不过,相比往年,今年的9、10月楼市仍不能称"盛景",接下来的四季度,房企还得加把劲,不然销售目标完成率都有问题。

融资成本再升

安信证券的数据也显示,TOP10、TOP10-20、TOP20-50综合融资成本中位为6.23%、6.48%、6.87%,相比2018年分别上升12BP、68BP、96BP。

融资成本的上升与政策严控房地产金融有关。5月份开始,央行、银保监会纷纷出台文件,限制房地产信托、海外债等,进入下半年,各项政策对房地产融资的限制进一步升级。

从房企性质来看,中型房企、非国企融资成本上升明显。央企、地方国企的融资成本中位数分别为4.91%、5.52%,相比2018年分别上升12BP、12BP,而非国企综合融资成本中位数6.91%,相比2018年分别上升51BP。

还有其他的一些融资手段,现在也同样受到了制约。联讯证券分析师李奇霖表示,比如供应链的ABS是房地产开发资金的重要补充,但现在供应链ABS也被限制了,去年大概新增了1300多亿,今年新增大概1100亿。

旭辉集团高管表示,中国房地产开发商的融资市场明显收紧,境内外融资渠道限制增加,债务融资挑战重重;融创中国管理层认为,此次融资端收紧是一个颠覆,史无前例的严格,预计监管层的控制会更严更快,下一步市场可能就是没有债可以买;越秀地产有关人士也直言,下半年房企融资环境将稳中趋紧。